深圳,从来就不是一个小渔村!
2018-05-22   地产识局


说,有一位老人在南海边上画了一个圈,深圳就冒出来了。真的有么神吗?深圳,真的是一个突然冒出来的海市蜃楼吗?还邓小平来南巡之前,深圳还只只是一个2万人的小渔村,当时的人口,真有那么少的可怜吗?还有,深圳人在建特区之前,真的是以捕鱼为生吗?感觉上述说法都不太靠谱。我最近查了一下,深圳的前身叫宝安县,历史上规模巨大。早在1600多年前的东晋时期,宝安县就包括了今天的潮州、汕头、梅州、惠州、东莞、中山、珠海、香港和澳门,相加起来的面积,有4万2000多平方公里,超过今天重庆市的一半,比台湾省、海南省都大。而这个庞大县城的中心,就在深圳华侨城西侧的南头古镇。南头古镇,一直是粤东南地区的经济军事重镇,也是深圳历史的根呢!总之我觉得,深圳不是一下子冒出来的,而且在建特区之前,起码有几十万人居住此地。而生计,也并不主要是以捕鱼为生。

 

从深圳到特区

 

上月19号,我有幸受到邀请,参加南京媒体的深圳华侨城之旅,再一次有机会在我生活过20年的城市徒步。我当时还在琢磨一种说法,说,深圳第一次的移民潮,是从改革开放开始的。我觉得这种说法同样不靠谱。深圳在历史上长期都是个大盐场,是中国28个大盐场之一,从汉武帝的时候就是。不仅盐田区以晒盐为生,福田区也可能是晒盐做幸福梦的地方,宝安区又何尝不是以盐为宝有盐则安的地方呢?所以当年移民过来晒盐的工人,也应该不计其数。同时,深圳面临南海,以前移民过来的海上劳工,又会不计其数。因为当时,海运比起捕鱼,可能就是更大的生计。另外,深圳一直是军事重地,历史上过来当兵提干的转业军人,就拖家带口的保留下来,人口也就不断增加。不过,深圳人民在康熙年间遭受了一次浩劫,中央为了对付郑成功的“反清复明”,勒令沿岸40公里内晒盐捕鱼养蚝的居民全部搬迁,当时叫“迁海”,以防这些刁民们被敌对势力利用,结果沿岸一时间成了无人区。虽然过了21年收复台湾后又鼓励原居民回迁,当时叫“复界”,但是,早期的繁荣已经风光不再了。不过,即使这样,整个深圳的人数依然不少。我查了一下资料,改革开放前深圳的人数是31万人,在中国的县城中不算太少。

上图,1949年迎接解放;下图,1960年代,向毛主席学习,下河游泳。 罕见老照片提供


根据我的研究,深圳历史上的移民,主要有3股源流。第1股源流是广府人。当时秦始皇南征百越,先后派了100万官兵,只是后来秦兵被汉武帝灭了;汉武帝时期,中央又派10万官兵驻守。后来秦汉后期失宠的官兵和家眷们,大多隐姓埋名,留在当地,繁衍后代。而南宋末期的皇室南逃,又是妻妾成群,留下了几万人。这波广府人主要分布在今天的南山、宝安和福田;第2股源流是客家人。早在东晋“五胡乱华”时期,匈奴就把洛阳都占领了,中原的老百姓只好一哄而散,向南方狂奔,腿脚好的,就一口气跑到深圳落脚。而唐朝“安史之乱”,也有大批中原人向南落荒而逃;到了宋金战争,闽粤赣成了客家人的主战场,又有大批客家人继续搬迁,来到相对安逸的深圳。这帮客家人,大都落脚在盐田和龙岗的山区;第3股源流是疍家人。他们在历史上被叫着“疍民”。主要是从两广和福建一带从海上迁徙过来的。他们擅长渔业和水运,长期漂泊水上,也被称为“水上居民”。而罗湖是深圳的避风港,是他们落脚最理想的地方,但是罗湖太拥挤,更多的“疍民”,还是集中在深圳大鹏半岛的南澳。

上图,70年代的深圳剧院;下图,80年代的东门老街。 罕见老照片提供


邓小平为什么要把特区设在深圳?表面的原因,是深圳毗邻香港。香港历史上就归宝安县;但是深层的原因,还是深圳香港两地的人文基础相近。都是说白话的,还有就是九龙铁路贯穿深港,无缝对接;不过,这里面还有一个更重要的原因,却被大多数人忽略:水,才是深圳的命脉!深圳建立特区不到40年,现在的人口已经膨胀到1250万,GDP也居全国第3,靠的,就是水。深圳有史以来就是海纳百川的地方,圳,是水沟的意思,深圳的水沟多如牛毛,自然也就能解决了农业用水和工业用水的大问题。生活用水更是自不必说,就连香港的吃水,都是通过深圳输送过去的。深圳本身有五大水系,包括深圳河水系茅洲河水系、观澜河水系、坪山河水系和龙岗河水系。而盐田港和蛇口港,是天然良港,更是中国海水边上的宝贝。至于不断填埋的深圳湾,暂且不去论断填海是非,毕竟造就了南山区蛇口和华侨城新城市的诞生。

深圳5大水系


从滩涂到乐园

 

华侨城的名字很有意思!既是地名,也是公司名,还是项目名。不过,华侨城名字的起源,还是来自地名。华侨城这地方,一开始是没有地名的。因为这里只是一片滩涂。即使我们今天打开深圳地图,也很容易发现,深圳湾是半弧形的。相信,以前的华侨城,还飘在水上。而南头古城就在华侨城的西侧,也曾经临近海面。那么当时从海上去深圳的城里落脚,就必然要坐船划过华侨城,然后在南头古城上岸。当时华侨城的这个地方,应该属于内伶仃洋。想必当年,“文天祥”就是在这里,吟过一首叫《过零丁洋》的诗歌。在华侨城和南头古城之间,有一条大沙河。历史上波浪滚滚,一定会带来大量的泥沙,内伶仃洋,也就是深圳湾,就会不断淤积,洋面不再,变成滩涂,而且越来越大。这里,既不能行船,也不能晒盐,还不能种地,所以才成了死寂一片的滩涂了吧?

上图,1983年的深南大道;下图,今天的深南大道,好看的,就像假的。


这片沉睡了很多年的荒滩,一直到了70年代,才有了生气,才有了“华侨城”的地名。为什么取名华侨城呢?是因为来了华侨。来了什么华侨呢?越南华侨。当时中越两国主席相继去世,越南开始反华,华侨城就收留了很多华侨。说是华侨,其实就是难民。当时在海南、北海和厦门的滩涂,同样就安排了大量的越南华侨,也叫华侨城。深圳华侨城,只是其中的一个。这些华侨的生计,就是围海造田,种田种树。到了1985年成立华侨城公司的时候,这里的围海造田已经达到了4.8平方公里。华侨城成了仅次于南油和蛇口的深圳第3号大地主。

1992年我去深圳的时候,深圳市区,只是在图中图中。


我是1992年去深圳的,就是邓小平南巡之后我立马就去深圳的。现在想想,我都被自己吓了一跳,我当时咋就辣么果敢呢?结果我把自己内地物资部门的工作证,换成了深圳报业集团的记者证。不过,过程是艰苦的。一开始为了找工作,我在深圳买了一张地图。那时候的深圳市区地图上,根本就找不到华侨城。整个深圳城区的边界,东到999大酒店,西到上海宾馆,南到滨河路,北到国展。就连现在的深圳市民中心,也在地图的外面。市民中心还是一片荒地,到了晚上,很多竹竿撑起的灯泡开始发亮,却是死寂一片。从市区到华侨城的深南大道还没有通车,到锦绣中华和民俗村去玩,要走过骨颠骨颠的砂石路。即使是1995年的深圳城区地图,罗湖连接蛇口,也只有深南大道经过华侨城。华侨城内部基本上没有路网,依然像个街道。不过那时候所有来深圳的人都会不愿其烦的去游玩,当时我家乡来人,没有一个不去玩的,而且每个人去玩都很兴奋。门票很贵,100多块吧,但是每天都有1万人去玩。我的情况更特别,先后在锦绣中华和民俗村20次以上。好在,我们记者是免费的。据说这两个景观当时只是做了一些模型,只是投资了几个亿,一年后即收回投资。此后就是大把大把的收钱。这在世界旅游史上也算个奇迹。后来他们又陆续做了世界之窗和欢乐谷,成了华侨城旅游的四大支柱。华侨城旅游,也就此成为中国旅游业最大的赢家。如今,华侨城已经在全国复制了40个华侨城,资产规模已突破3000亿元。连续5年雄踞全球主题公园集团4强,累计接待游客3亿6000多人,已发展成为中国旅游业的第一张名片。

1995年的华侨城,没有路网系统。


深圳乐园的说法,在当时是名符其实的。当然大家去深圳,除了玩华侨城,也玩其它。必看的地方,是国贸。那时候,没去过国贸相当于没去过深圳。53层的高楼,曾经是中国建筑的奇迹。我的父母从苏北的县城赶来,还红着脸坐上了49层的旋转餐厅。回到家乡逢人就讲他们上过中华最高楼,3天一层楼,深圳奇迹。可是今天,国贸已经显得十分矮小,高度从第1高楼变成了中国第100高楼不止了吧?而且人烟稀少。4米高的门楣,想不到当年邓小平、江泽民、胡锦涛他们是怎么涌进去的?还有中国四面八方的人流,当时是怎么涌进去的?必逛的地方,是东门。当年来深圳的人,几乎没有一个不来东门的。据说当年刘晓庆那些演员们,都要来东门逛街的。今天,当我进入那些巷子,往事慢慢浮现上来。原来东门市场只是居民们的巷子,简陋的不成样子,却以物美价廉而闻名中国。当年来深圳购物的,办不了签证去中英街,就退而求其次去东门。可能东门的货品也是从中英街贩过来的,只是加个路费。现在的东门已成昔日黄花,摇摇欲坠。坡地上不见当年的时髦物件,而是实实在在的柴米油盐、蔬菜水果、臭鱼烂虾。想住的地方,是阳光。阳光酒店,是深圳当年有名的色情场所。90年代阳光酒店门前的嘉宾路,妓女们在几百米长的街道上站着不动,只是用目光挑逗来来往往的男人。这种景象,有点像18世纪伦敦的妓女街,或者19世纪旧金山臭名昭著的巴巴利海岸,或者20世纪东京的“欢乐区”。所不同的是,深圳妓女的特色是“站街式”,与外国妓女的“走街式”不同,也与中国传统窑子的“蹬守式”不同。即使在严打的今天,这里依然保留了色情的暗影。我这次在阳光酒店门口徒步的时候,沿途依然发现很多年龄大的女人问,要不要找小姐啊?3华里的路程,总共有78个人向我兜售小姐。而香港货柜车司机在嫖客中的比例最多,据说要了解香港恒生指数的行情,只要看看下沙的货柜车的队伍就知道了。每当股市好,大家的心情也好,找小姐的欲望也就高。不过,在深圳,最有品味的地方,还数华侨城,一个可以让人慢下来的地方。

 

从旅游到地产

 

我在1997年的时候,发表过两篇文章。一篇是《深圳房地产渐显复苏迹象》,还有一篇是《深圳房地产进入营销时代》。我现在提这个,不是要充好汉提我的“当年勇”,只是要提深圳的转型。因为深圳是特区,又是计划单列市,有立法权,很多事情都可以试。所以深圳是第一个商品房土地拍卖的地方,也是最早商品房转型的地方。后来我在2000年出版了一本《地产诡计》,就是把我的地产策划案例公布于世。因为当时的华侨城、招商、万科、金地、保利、中信都是我的客户。他们在此之前,大都开始“不务正业”,转型把房地产作为主业了。

从罕见老照片借来的图片,左图,1984年的国贸施工现场;右图1993年的世界之窗施工现场。均由罕见老照片提供


华侨城是个特例,没有不务正业,而是做深旅游主业,搞“旅游+地产”。这让他们在后来的地产事业中越走越顺。我在1999年为华侨城做了一个《首席社区》大型策划时候,虽然华侨城信心满满,但我自己内心,却对华侨城信心不足。因为我在给华侨城做总顾问期间发现,虽然华侨城有旅游品牌,环境也是一流的,但是华侨城的地产意识和万科、金地、招商相比,仍有差距,而且4.8平方公里的土地,百废待兴。我第一次和华侨城的总经理聂国华见面时,他给我留下了两个印象,一个坏印象,一个好印象。坏印象,是他对地产太不专业。他意气风发,说要把锦绣花园二期做成一梯六户,他有些可笑,不知道深圳当时的市场已经流行一梯四户,一梯两户了,甚至一梯一户也是有的,而他却以为一梯六户是最高级的。感觉他有些刚愎自用,其他副总在他面前都吓得不敢吭声。但是,他给我留下的好印象,就是“先种树,后盖房子”。他还单独开车带我到华侨城4.8平方公里境内的荒郊野岭溜达一圈。现在我们在华侨城徒步,眼前的树,都是70年代越南归国华侨们种的,可谓枝繁叶茂。而华侨城一贯坚持“房子让树”。这是一个朴素的想法,但是,做到了,就不得了。

 上图,1987年12月7日,深圳国土局第一次以拍卖的方式拍卖土地使用权。下图,我4月19号在深圳华侨城总部拍的模型。


后来的事实,证明华侨城是对的,我是错的。华侨城的4大旅游项目,“旅游+地产”,带动了整个华侨城社区居住品质的提高。而我开始的信心不足,当然就是错的。今天的华侨城已经成了富人区,真正的“首席社区”。2001年波托菲诺依靠华侨城的旅游资源,特别是欢乐谷和OCT生态广场的景观资源,一经推出,就卖出了当时深圳的最高价,也成立国内地产同行顶礼膜拜的偶像。今天,波托菲诺的单价已经从当年1万5左右,升值到15万左右。实际上,华侨城不仅仅是“旅游+地产”,准确的说,是“先旅游,后地产”。华侨旅游地产城不是单一的产业概念,不是单一的主题公园,也不是单一的地产,而是聚合在一起,把其中很好的因素结合起来,构成华侨城,这就是华侨城成片综合开发运营的内涵。而我觉得,华侨城最有意思的一点,却是非业主的参与其中。比如我吧,当时住在香蜜湖,生活的圈子却在华侨城,购物去华侨城,游泳去华侨城,喝酒吃饭去华侨城。而华侨城的业主并没有因此受到打扰,反而因为更多的人过来消费,使得这里的业态更加丰富了。当然,华侨城的最大优势,还在于是属于国务院国资委管理的大型中央企业,2005年的时候,国务院国资委就恩准他们以房地产为主业,有了这个令箭,有什么理由不能成为中国的地产航母呢?他们的野心,要做中国文化产业“领跑者”,中国新型城镇化“引领者”,中国全域旅游“示范者”。

上图,华侨城旧房改造成创意园现场;下图,南京媒体大佬 我拍的


这次参加华侨城组织的南京媒体行活动,还有两件事感触较深。一是,华侨城的面积扩大了。原本是4.8平方公里的,现在已经膨胀成10平方公里了。怎么多出来的?填海填出来的。原来锦绣中华和民俗村的南部边界就是深圳湾,中间的东方花园别墅也曾经是临海别墅,当时还能看到海岸上成群结队的海鸥,后来从下沙到后海大道连接一个滨海大道,中间的滩涂逐渐填成了商业用地,做成了“欢乐海岸”(见封面)旅游项目。2011年的大运会开幕式,就是在欢乐海岸举行的。而现在,这里已经成为深圳夜生活的经典场所;二是,创意文化园起来了,早在2011年就开园了。带我们参观的黄小姐介绍,整个的占地是15万平米,原来这里只是“三来一补”的破烂厂房,也有归国华侨的低档宿舍。但是,华侨城没有将建筑推到重来,而是将原有建筑,改造成建筑设计、平面设计和时装设计的空间,也包括电影和音乐艺术展览的空间,改成了300多间的工作室,间或配套一些茶馆酒楼旅舍。据说中国最早的laft概念,就是从这里兴起的。这样的好处,是化腐朽为神奇,保留了原有的树和路,保留了坡地,甚至做成了“现成品”艺术。绿树成荫,更是保留了安宁和记忆。虽然,改一个建筑的成本,还不如盖一个便宜呢,但却保护了环境和原有风貌,也更有味道。这更体现“优质生活创想家”的理念,也是从旅游到地产的一个生动的案例。


从深圳到全国

 

2000年前后,北上广深的开发商们,开始向外出击,初步形成了珠三角、长三角和环渤海的三股派系。珠三角是实战派,讲究居住空间的实用性,涌现了物管起家的万科,建筑起家的中海,商业起家的招商,户型起家的金地;长三角是婉约派,讲究建筑的文化内涵和附加值,涌现了绿地、绿城和金茂;环渤海是现代派,讲究居住的国际化,讲究潮流,酷!涌现了SOHO和泰禾。

华侨城创意文化园里的现成品 我拍的


深圳华侨城,与目前已经称雄全国的万科、中海、招商、金地、卓越、佳兆业无大差别。也是实战派。只不过,拥有中国旅游业第一品牌的华侨城,有着特别的优势。目前已经在国内建立了诸多领地。包括北京华侨城,成都华侨城、上海华侨城、天津华侨城、武汉华侨城、云南华侨城、西安华侨城、泰州华侨城等等40个。而“先旅游后地产”,成了他们的一张王牌,抑或砝码。而更特别的,华侨城的拿地,大多与水岸有关,甚至与荒滩有关。

原来的家具城,改造成OCT当代艺术中心 杨连双摄


以南京目前在售的华侨城翡翠天域为例,就是一个“先旅游后地产”的案例,也是一个荒滩的案例。我3月14号在售楼的时候,售楼人员向我承诺,第一批业主入住一年内,玛雅水公园早就开业啦。而不久就会开业欢乐谷,也会像深圳欢乐谷一样热闹,每年有500万人以上的客流,而旅游资源带来物业升值也就显得真实可信。华侨城翡翠天域还有一个特点,就是“配套先行”。仅看教育,就有24班幼儿园、42班小学和32班中学;仅看商业,就有2个大型商业中心。

华侨城翡翠天域艺术中心 我在南京现场拍的


华侨城翡翠天域的产品来看,也体现了深圳实战派的特色。从环境来看,整个项目的面积是2.55平方公里,又处于南京市区的“上风口”和“滨江带”。不仅如此,他们还将项目内的3个山头,分别打造了健身公园、文化公园和儿童公园,还在项目的长江之滨,做了一个70万平米的滨江公园;从交通来看,他们打造的道路,与其说是为了通行,不如说是为了绿茵。慢跑道、慢车道和快车道之间,都有宽阔的绿化隔离带。特别是社区内的支路系统健全,有丰富的道路毛细血管;从规划来看,项目要打造“六园、两带、一街区”。六园:欢乐谷主题公园、玛雅水公园、生态教育展示公园、体育运动竞技公园、儿童亲子乐园、科技风暴乐园;两带:滨江市民休闲带、城市健康游憩带;一街区:特色风情街区;从户型来看,他们目前推出89、115和130三种户型,全部南北通透,而且进深短,3-4开间朝南,属于南京市场上难得一见的“舒适小平层”;从装修来看,新风、地暖、空调、直饮水、热水器也一应俱全。有意思的是,华侨城翡翠天域2月份推出500套11层的洋房以来,每次推盘旋即就买完了。有意思的是,很多购房者却并不知道,即使是知道这个项目开盘了,还以为卖得不咋地呢!显得很低调。

写到最后,我要感谢一本叫《深圳掌故》的书,它让我了解了深圳的源头,想不到深圳有着1300多年的历史。有意思的是,这本书100次提到南头古城,50次提到大棚所城,30次提到沙头角,10次提到罗湖,也多次提到观澜、福永、蔡屋围、下沙和沙井。书中却没有提到过华侨城,一次也没有提到过华侨城。因为华侨城在深圳漫长的历史中,什么都不是,甚至漫长的时期连名字都没有。只是滩涂,只是虚无。那又有什么关系呢?什么城市都可以从无到有,什么城市都可以从有到无。中国曾经不可一世的楼兰古国,不是灭了吗?很多历史上的都城,不是暗淡了吗?只是我们,有的我们不能割舍,没有的我们相信会有。今天的华侨城,从一无所有,已经无疑成为深圳的“首席社区”和“文化社区”,也见证了深圳的奇迹。所以,我突然发现我开篇的争论,也就是激起我的同事骂我是“抬杠专业毕业的”那段文章的开头,其立论,本身就是错误的。我为什么,要以历史来证明一个城市的存在呢?

 

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