百年金融中心的房产,抄不抄底?
2018-09-13   大唐财富智库

上次看完了迪拜的房子,这次研究一下英国。


伦敦——不仅是英国首都,还是全球最大的金融中心之一,一直受到国际投资者的青睐。今年4月发布的全球金融中心指数(GFCI)显示,伦敦再次蝉联榜首。


知名房地产咨询公司Cluttons发布的报告也表明,伦敦仅次于迪拜,成为全球排名第二的不动产投资地。

 

伦敦住宅市场回报率历史数据 


综合房价涨幅和租金收益,美国指数编制公司MSCI对伦敦住宅市场的历史回报进行了统计:


除去零八年全球性金融危机带来的“黑天鹅”效应,伦敦住宅房产十余年间维持着10%左右甚至更高的回报率


而现在距离明年3月底英国正式脱欧只有半年时间,为什么说伦敦已经成为房产投资的“价值洼地”,伦敦房产还值不值得投?

 

一、专家观点:就业人数达历史新高

 

脱欧后的英国房产是否还具有竞争力?对于这一问题,全球性房地产咨询公司莱坊首席经济学家James Roberts在今年三月的《2018伦敦报告》中阐述了自己的观点。

 

JamesRoberts认为,脱欧事件会使伦敦经济遭受不利影响的观点没有受到足够证据的佐证。伦敦的就业率不断提升,失业率持续下降,外来投资继续增长。


据英国国家统计局数据,截至2017年10月,伦敦在2017年共创造了128,000个新的工作岗位。2017年6月20日的数据表示,英国失业人数下降了38000人至142万人,就业人数达到了3230万人的历史新高。


作为影响房产租赁市场的重要指标,就业率的回升无疑是伦敦房产的一大投资利好

 

一方面,英国脱欧公投后伦敦并未出现大规模的离职潮。


路透社对超过120家英国和国际银行及保险公司进行的调查显示,10,000个工作岗位可能因英国脱欧被转移到欧盟。这10,000名员工占用的办公空间等于伦敦市中心存量办公空间总量的0.5%,在市场可以吸纳的范围之内。


Experian Economics预测,今后两年,伦敦将创造五万个在办公楼内工作的岗位,远远超过预测的失业人数

 

伦敦科技公司三个月滚动投资状况 

数据来源:莱坊


另一方面,JamesRoberts指出伦敦经济早就不再以金融为主导。


政府数据显示,得益于大型数字企业的快速扩张,2013年,伦敦的技术、媒体和电信(TMT)行业的从业人员数量超过了金融和保险业。


2017年,伦敦市中心TMT企业吸纳的办公空间比长期平均水平高25%。


上图中可以看到,进入2017年之后,伦敦科技公司的投资额得到极大程度的提升,这也佐证了就业率增长的观点

 

二、供需矛盾:土地稀缺,投资额不断增加

 

作为一个近800万人口的国际都市城市,伦敦每年大概只有三万套左右的新增住宅,供应量极小,这说明了伦敦房产的稀缺性


而在未来二十至三十年年内,由于伦敦土地供应量的有限,政府在土地规划上的严格性及审批难度的增加,这一供需矛盾很难得到根本性解决。

 

伦敦中心资金流入状况 

数据来源:莱坊


2017年,英国房地产投资总额超过600亿英镑。中国对英国房地产总投资额也超过了100亿英镑,比2016年增加了至少一倍以上。而进入18年后,全球资本仍旧持续流入伦敦中心。


上图莱坊数据显示,2018年上半年流入伦敦中心的资本达56.6亿英镑,伦敦再次成为全球最活跃的跨境资本交易市场与流动性最好的房地产市场

 

英镑人民币汇率变化 


汇率是投资英国房产的另一大利好。


在英国脱欧事件中政治不确定性的影响下,自2014年5月后英镑持续下跌,到2016年9月,英镑人民币汇率已从10.6跌至8.1,此后则一直处于波动之中。


2017年11月2日,英国央行宣布,基准利率提高25个基点至0.5%,这也是英国央行10年来首度加息,今年8月2日,英国央行再次加息至0.75%。


一方面,长时间的低基准利率不利于英镑汇率回升,另一方面,这表明英国“脱欧”后经济相对较好的稳健性


英镑在波动中稳定回升已成为一种趋势,对投资者来说,现在不仅是“抄底”英国房产的绝佳时机,也可能是享受40年最低的贷款利率优势的最后机会

 

伦敦房间2016-2030增长率预测 

数据来源:Oxford Economics


因此,自2013年以来伦敦房价每年都以“双位数”的速度上涨的情况也就不足为奇。


牛津经济研究院数据显示,伦敦平均房价已经从2006年的25.7万英镑,攀升至2016年的47.4万英镑,涨幅高达84%。


而牛津经济研究院对于伦敦房价2016至2030年的预测则显示——绝大部分地区的涨幅均超过70%,Watham Forest区的房价涨幅更将翻一番,达到100%的增长。

 

三、最新数据:增长率提升,折扣空间降低

 

英国主要城市房产价格增长率

 

数据来源:Hometrack


根据Hometrack发布的最新报告,英国房价在截至2018年6月的12个月内增了4.6%。2018年上半年的增长率为4.4%,2017年下半年为0.2%,这因为房价在伦敦再次开始增长。


据上图显示,大部分主要英国城市实现了房产价格的增长,曼彻斯特尤为突出

 

伦敦房产价格增长率变化图 

数据来源:Hometrack


脱欧事件的发生的确一定程度对投资者的热情产生了影响。14年以来,伦敦房产价格增长率一路走低,甚至在17年底实现了负增长。不过,随着18年上半年英国房式的全面复苏,伦敦房产重新回到增长的轨道中来。


如上图所示,伦敦房产的3个月的滚动增长率已经从为正,并以近2%比率高速增长。可以说,伦敦房价增长率也正从“价值洼地”中向上攀升,现在正是以低成本投资伦敦房产的绝佳时机。

 

英国主要城市房产折价空间变化 

数据来源:Hometrack


另一值得关注的数据是折价空间,它展示地区挂牌价与成交价之间的差别,折价空间越小,越说明当地的房地产市场需求的强劲。


长时间以来,伦敦住宅都处于卖方市场中,投资者的议价能力极低。进入到2018年,伦敦地区的折价空间缩小至6.7%,房价重新增长的趋势明显。

 

同时,Nationwide数据显示,英国7月房价增幅0.6%,实现连续的强劲增长,同期增长1.8%;伦敦房产过去十年年平均净收益率高达9.4%。第一太平洋戴维斯对英国房产未来五年的房价升值情况进行预测,中部地区价格增长仍然强劲,而短暂处于价值洼地的伦敦市场将迎来回升


可以说,多家研究机构及其调查报告均对于伦敦房产的未来发展持乐观态度。

 

不仅如此,投资伦敦房产还有如下优势:


海外买家持有及转售房产均不设限制;


人民币对英镑的汇率优势使得中国买家节省近三成的购房成本;


海外买家无需支付房产税,投资收益最大化;


海外买家可申请购房贷款,贷款比例高达50-75%,利率极低;


完善的法律、税务及简单便捷的购房体系,使海外投资者可轻松置业;


优质教育、宜人生活环境、高水平医疗条件等。

 

伦敦城市中心风光 


大唐·新航线海外置业一直关注伦敦房产市场,并同戴德梁行、高力国际等全球地产“五大行”合作,臻选极具投资价值的优质房产项目。


比如伦敦核心一区的The Dumont项目——就毗邻威斯敏斯特区和伦敦金融城等黄金核心区域,北临泰晤士河,该区域就业率位居伦敦第三,未来十年人口将预计增长至25,864,但规划的单元仅5,380套,供需极不平衡

 


作为全球金融中心,无论从汇率、价格增长率还是房贷利率,伦敦短暂地成为了房产投资的价值洼地。我们认为,在进行全球资产配置的过程中,投资者可以关注健康、稳定并已恢复增长的伦敦房产市场。


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