地价跌回三年前!杭州8月首场土拍凉凉,申花地价居然只有……
2018-08-07   钱江晚报

经历过7月杭州土地市场的“低潮”,今天作为8月的首场土拍,主城与萧山同日推地,包括申花核心宝地及两宗萧山南部卧城地块,但局面仍未见起色。


图片来源:视觉中国


上午9点,率先迎来的消息是,萧山一宗区良种场商住地块终止交易。


然而,有开发商人士向记者分析:“行情有变,加上出让条件过于苛刻,前期勾地单位即便做好了方案,到现在已经不敢去拿地,此一时彼一时。”


而重头戏申花地块,也在今日之后,地价水平一朝回到三年前。


从今年1月初,九龙仓庆隆项目的拿地价40536元/㎡、自持6%,折算实际地价约4.3万元/㎡,到今天,申花成交地价27923元/㎡,加上配建公租房成本,实际地价约3.2万元/㎡,跌幅达26%。


成交详情

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1

申花地价回到三年前

成交价仅27023元/㎡,港企拿地


今天最吸睛的还是重头戏申花庆隆宅地。


位于申花板块核心,四周高价地林立,包括多宗地价超“4万+”的宝地,地块东面有在建5号线益乐路站,西面还有莫干山路站,可与规划地铁10号线换乘。


总建筑面积123895.2㎡,起拍总价约30.7亿元,起拍楼面价24775元/㎡,封顶楼面价37124元/㎡。


地块区位图


根据挂牌文件要求,地块须配建16601.96㎡公租房,占比约13.4%。因此,实际起拍地价约2.88万元/㎡。


据记者了解,此次参拍房企仅6家,而扎根板块的守门员只来了融信、九龙仓,另外4家分别是滨江、中海、金地及华发。


开拍前,双赢机构总经理、浙大房地产研究中心高级研究员章惠芳便预判:“申花库存量大,未来新房竞争激烈,此次地块成交价格下滑基本是定局。”


9点30分,地块开拍,经过两个半小时左右,最终成交楼面价仅27923元/㎡,溢价13%,由一家港企拿地。


地块现状图,图中地块旁的高层小区为万家花城(图源:双赢机构)


这一成交地价,可以说一举将申花地价水平拉回到三年前,2016年8月18日,融创·宜和园当时的拿地价,34028元/㎡。由于该项目须配建公租房,实际地价约3.6万元/㎡。


另外,相比今年1月初由九龙仓摘得的庆隆地块,楼面价40536元/㎡、自持6%,折算实际地价约4.3万元/㎡,跌幅达26%。



事实上,申花板块也面临着隐性库存积压的局面。


自2017年以来,申花板块先后已出让了5宗涉宅地块,其中有3宗地价迈过了“4万+”门槛。


目前,这些项目均未入市,加上此次出让地块,板块总库存约70万㎡,去化周期约为25个月。


另一方面,申花也由于新房限价,高层备案均价约4.6-4.8万元/㎡,排屋均价约7万元/㎡。



2

14189元/㎡,溢价6%

“金融大鳄”平安“抄底”南部卧城


同日出让的萧山蜀山A-06-2地块,起拍总价约34亿元,起拍楼面价13400元/㎡,上限楼面价20067元/㎡。


根据规划要求,地块还需代建一处幼儿园,用地面积6072㎡,但相比总建筑面积25万㎡,可忽略不计。


地块区位图


不久前的7月30日,上一宗南部卧城地块出让,旭辉以楼面价13473元/㎡的竟然低价捡漏,相比毗邻的禹洲地块楼面价20060元/㎡,自持2%,折算实际地价后跌幅超过30%。


对此,业内人士判断,南部卧城的地价已从高位回落。而此次出让也并未意外,虽然相比旭辉地价略高,但难挡大趋势的遇冷。


浙江中原地产首席分析师荆海燕表示:“成交价格真的不高,充分说明市场已进入下行期;加上最终是平安出手抄底,可见大多数房企都持观望态度。”


双赢机构总经理、浙大房地产研究中心高级研究员章惠芳也表示:“拿地的开发商不是TOP50的房企,而是金融大鳄平安,在36亿地价面前,有钱的房地产金主越来越少。当然,平安预计后期仍会与其他房企合作开发。”



另外,有开发商也提醒:“这块地体量大,加上大家现在资金收紧,不敢拿了。”

他表示:“限价严格,蜀山城南区域有超百万平方米的库存在后期将入市,压力巨大,开发商已看到了风险。”



3

南部卧城商住地开拍前终止

有房企称“不敢拿”


此次终止交易的地块为萧山区良种场商住地块,起拍楼面价10500元/㎡。


地块总建筑面积112877㎡,其中规划商业面积为43890㎡,占比约39%,而住宅部分建筑面积仅68987㎡,并且还需配建1500㎡的配套用房,包括社区管理用房和养老用房等。


地块区位图


对于终止交易,有开发商人士向记者分析:“行情有变,加上出让条件过于苛刻,前期的勾地单位即便做好方案后,也不敢去拿地了。此一时彼一时,虽然看楼面价便宜,但是风险也大。”


另一方面,该地块的竞买保证金比例为地价的50%,高的吓人,毕竟地块由于体量大,总起拍价约35.6亿元。


根据挂牌文件要求,该地块需开发建设集中式商业不小于10.46万㎡,且集中式商业不得分割转让,10年内不得整体转让。


还要求,商业建筑主体结顶后,方可申领项目住宅部分50%预售许可证;该商业体在签订成交确认书后24个月内满铺开业后,方可申领住宅部分剩余预售许可证。


而且,该地块商业区块不得建公寓式办公、酒店式办公等带居住功能用房,最小产权分割单元不小于300㎡。



来源:钱报杭州房产

值班编辑:董箫乐



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