杭州楼市又出新政!成交下滑,挂牌激增,房东调价!二手房凉凉了
2018-07-18   钱江晚报

7月17日晚间,杭州住房保障和房产管理局发布《关于进一步加强对企业自持商品房屋租赁管理的通知》(以下简称《通知》)规定,自持商品房屋对外出租单次租期不得超过10年,单次收取租金的期限不得超过1年,租赁价格一经确定,原则上1年内不得上调。



新政解读

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最近,杭州土地市场有了“转凉”迹象。而此前,杭州市区共有92宗地块,出现了竞拍自持比例的情况,合计自持面积达191万平方米。

7月17日,记者从杭州市房管局了解到,杭州出台了《关于进一步加强对企业自持商品房屋租赁管理的通知》(以下简称《通知》),规范自持商品房屋管理,强化后续租赁监管。

竞拍自持比例,是杭州积极推行“限地价,竞自持”的竞拍规则,即对以招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地的,土地溢价率超过一定比例后,由竞价转为竞自持商品房屋面积。

早在2017年8月22日,杭州市就出台了《杭州市企业自持商品房屋租赁管理实施细则》。

此次发布《通知》,是为了加强对自持商品房项目设计文件审查、预售许可(销售备案)办理、工程竣工验收、对外公开租赁等环节的监管,规范有关工作程序和要求。

《通知》明确了自持商品房屋建设进度的确定标准。如果是一次性申领预售证的项目,申领预售证时,自持商品房屋建设进度须达到50%(单独成栋的,按层计算;其他按套计算)。

如果是分批申领预售证的,累计申领预售房屋面积超出总可预售房屋面积50%的,自持商品房屋建设进度须达到50%(单独成栋的,按层计算;其他按套计算)。

《通知》规定,自持商品房屋的企业,应于项目首次申请预售许可或销售备案前,凭企业营业证照、《建设工程规划许可证》、预测绘报告等资料,向杭州市住保房管部门申请办理住房租赁企业备案及完成租赁平台开户。

杭州市住保房管部门核实确认后,出具《自持商品房屋备案证明》,明确自持商品房屋用途、面积、位置。形成对自持商品房屋全流程的有效监管自持商品房屋用途、面积、位置等基本信息还将在项目《建设工程规划许可证》及其附图中记载。

《通知》加强了对自持商品房屋租赁方面的管理,规定了自持商品房屋对外出租单次租期不得超过10年,单次收取租金的期限不得超过1年。

此外,开发企业不得以租代售、变相销售自持商品房屋使用权,并对开发企业租赁备案时申报的租赁价格作了相应限制,明确租赁价格一经确定,原则上1年内不得上调。

杭州市区两级住保房管部门对自持商品房屋管理和监督的职责分工如下:

杭州市住保房管部门负责对全市自持商品房屋的管理和监督,参加上城、下城、西湖、江干、拱墅五城区自持商品房屋项目的设计文件联审、竣工验收等工作;

滨江、经济开发、大江东、萧山、余杭、富阳、临安区住保房管部门负责对本辖区自持商品房屋的管理和监督,参加本辖区自持商品房屋项目的设计文件联审、竣工验收等工作,参加情况报杭州市住保房管部门备案。





土地市场降温,货币化安置减少,杭州楼市最近不断传出“凉风”,这也逐渐波及到了二手房市场。


进入7月以来,二手房成交量下降,投资客挂牌量激增,房东调低挂牌价,部分房源降价出售,而有的急售房源,房东甚至愿意自己承担税费。


一位二手房中介公司大佬称,根据他掌握的数据,杭州二手房价格将开始回调的过程。而对于回调的周期和程度,目前尚待观察。



1

前半月成交量环比下降28%

7月11日挂牌量激增1695套

透明售房网的数据显示,与6月相比,7月以来二手房成交量较为低迷。7月1日至7月15日,杭州二手房成交量为3405套,而6月同期则成交了4727套,环比下降了28%。


从周成交量来看,上上周杭州二手房成交量为1608套(含富阳不含临安),上周成交量为1664套,相比之前2000套以上的周成交量,已大幅下滑。   



在成交量下滑的同时,二手房的挂牌量却在不断增加。据多名经纪人透露,7月以来,不少投资客认为二手房价格已周期性触顶,准备卖房套现,因此挂牌量大幅增长。


从透明售房网公布的挂牌数据来看,截至7月17日11时,杭州二手房挂牌量为40500套。而在今年3月底,二手房挂牌量还只有25000多套。就在7月11日,挂牌量一天时间内激增1695套。


对此,不少经纪人认为,这是二手房市场转变的信号。


2

作为二手房风向标的下沙

最近成交明显下滑

在杭州二手房市场上,下沙是一个具有风向标意义的板块。去年杭州二手房开始强势补涨,就是从下沙板块开始的。


钱报记者记得,从去年年初开始,下沙沿江的二手房开始常年占据杭州每周二手房成交小区TOP10的半壁江山以上,这种态势一直保持了将近1年半的时间,直到今年五六月份,下沙的二手房也一直成交非常活跃,甚至有几周几乎包揽了周成交小区前十。


这是因为相对于杭州主城区其他区域普遍达到3万元/㎡以上的价格,对于刚需来说,均价低、产业配套成熟的下沙是比较好的入市机会。


而下沙的二手房价格,也从去年初普遍在1万元/㎡左右,猛涨到现在的2.5万元/㎡以上。



不过进入今年7月份以来,下沙的二手房成交量热度开始下降。根据透明售房网所公布的每周成交量前十的楼盘里,7月第一周下沙占了4席;而到了上周,前十榜单中下沙仅占了3席。


而在杭州我爱我家的最新一周二手房成交周报分析报告中,也重点提到了下沙成交量的减少。


下沙某中介门店的店长向钱报记者透露,购房者的热情有所下降。


一位资深业内人士分析认为,最近半个月来,杭州土地市场降温,而新盘不断领出预售证,这些信息对于二手房市场买卖双方的心理预期影响较大。


而下沙板块的房价在上一轮楼市周期曾经出现“过山车”的行情,将近腰斩的房价套牢了一大批温州投资客,让人印象深刻。因此楼市一有风吹草动,预期下行,下沙的刚需购房者就会变得谨慎。         

                       

3

房东预期调整

不少二手房挂牌价调低

二手房成交量下滑,挂牌量大增,价格上也有所松动。


7月6日,有中介在朋友圈发布一套房源信息,十五家园一套面积为46.43㎡的房源,挂牌价为208万元,价格含税以及中介费。据中介表示,该价格已是整个小区最低。


然而,仅过了十天,就在7月16日,中介再次在朋友圈发布这套房源,不过这次,房东将总价调低至198万元,仍包含所有税费及中介费。


近日钱江七苑挂出一套面积为125㎡的房源,总价580万,单价仅4.6万元/㎡。而根据透明售房网的数据显示,该小区6月在售均价为4.8万元/㎡。不仅如此,该小区之前的挂牌价也一般在6万元/㎡以上。


无独有偶,新城红郡一套115㎡的房源也贴出了急售的标签。据悉,该房源挂牌单价为2.5万元/㎡,而该小区的平均成交价格在2.6万元/㎡。


据杭州某知名中介公司的知情人士透露,近期确实出现了不少降价出售的房源,其中改善房源的降价幅度最多。例如在上半年成交均价在6万元/㎡的房源,甚至出现了低至5万元/㎡的挂牌价。


豪世华邦城东区域大店长彭彬表示,调低挂牌价的房东以急售为主,大多是需要资金周转而不得不降低价格。



不过,房东预期降低却已是不争的事实。


据多家中介门店的经纪人透露,其手上的不少客户都对下半年的市场并不看好。只要出现意向客户,便愿意降价出售。“就在昨天,我成交了一套湖墅新村60㎡的房源,之前房东挂牌价为280万元,并且态度一直很强硬,丝毫不愿在价格上让步。不过就在上周,有个意向客户出现。房东立即表示可以讲价,最终以270万元的价格成交了。”一位经纪人表示。


一些曾经惜售的优质房源,最近也开始进入市场。比如市中心东河沿岸的河景房楼盘青龙苑,规模不大,造型优美,闹中取静,非常宜居,是很多在武林广场一带工作的人心仪的小区。据悉该小区一直以来房东比较惜售,近3年来只挂出过2套房源。而最近,这里就有一套129.68㎡的三室两厅房源挂出来,单价为52051元/㎡。


一位银行的朋友也告诉钱报记者,这段时间很多理财经理在跟贵宾客户聊天时发现,不少贵宾客户都把手头的房子挂牌出售,问起原因,大家都觉得目前二手房已经到了一个阶段性高位,接下来很可能会回调,趁现在赶紧出手,早点落袋为安。


来源:钱报杭州房产 记者 吴佳怡 徐叔竞

部分内容综合自浙江新闻客户端

值班编辑:张琴



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